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江東区の人口・マンション動向 2016年。これから賃貸マンション・アパートを建てる際の参考に。不動産投資にも。

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妻の親族が江東区で小さな賃貸アパートを経営しているのですが、いやもうね、見るからに老朽化が進んでおりまして、賃貸経営辞めるか、建て直すかみたいな話がありまして。

単純に賃貸経営辞めるって言っても、土地活用しないと税金は掛かるわけですから、更地にしてどうにかしないといけないのですが、解体費用もかなりのもののようでして、そうなるとやはり建て直して賃貸経営する前提で銀行さんに融資していただくとか、そういう話になっているわけです。

近頃は相続税対策として、賃貸併用住宅を建てる方も多いようで、もちろんそれだけが理由ではないと思いますが、東京でさえ空室率が 34% とか言われており、今後の少子化・人口減少も手伝ってますます酷くなると言われています。

「そんな情勢のなか賃貸経営するのは如何なもんなのでしょうか」と思い、参考になりそうな資料を探してみたところ、江東区のウェブサイトで人口やマンションの動向に関する資料が公開されていました。

参考:トップページ/区政情報/統計・資料/統計表/人口統計

こちらがとても参考になりそうです

・・・だけで話が終わっちゃうので、なんか気になった部分を引用・抜粋しました。

ついでに、無駄にリッチなグラフとかも作成しています(パソコンかタブレットで見て欲しい)。が、感想を述べているだけで独自の知見に分析とかしているわけではないので、期待はせずにお願いします。

不動産業界の人ではございません故。

ちなみに私には土地はもちろんのこと、お金もありませんので自分の力だけで賃貸経営、流行りの?1室オーナーのような不動産投資すらしない(できない)予定ですが、何かの拍子に「ちょっと賃貸経営手伝ってよ」ってなるかもしれないので、この辺りの知見は付けておきたいと考えている次第です。

江東区の人口推移

まずは人口推移を見てみたいと思います。

区としては右肩上がりで人口が増えている(いた)ようです。

江東区は豊洲あたりの大規模なマンションなどもそうですが、清澄白河・門前仲町など近年人気のエリアを抱えているからでしょうか。

先日アド街ック天国で放送していましたが、大島(おおじま)エリアも人気が出ているようですからね。

時代なのかな、と思うのは、人口は増えているものの世帯当たり人員は見事に減少。単身者の転入が主な人口増加要因でもあり、世帯当たり人員減少要因かもしれません。ここではやりませんが、他にも資料がいくつかあるので、そのあたりの原因を紐解くのも面白いかも。

参考:トップページ/区政情報/統計・資料/統計表/人口統計 > 1. 人口の推移(昭和50年~平成28年)(39.0 KB)

江東区 地域別の人口推移

「江東区」で括ってしまうと、臨海エリアから結構な下町エリアまで含まれてしまうので、地域別にも人口動静は見ておきたいところ。(街の雰囲気・住んでいる人の雰囲気は同じ区といえ全然違う印象です。)

地区別、と言っても定義はないようなので、概ね他の資料中での区分を参考に、ここでは下記のように分類しました。

白河地区
清澄,常盤,新大橋,森下,平野,三好,白河,高橋
富岡地区
佐賀,永代,福住,深川,冬木,門前仲町,富岡,牡丹,古石場,越中島
豊洲地区
塩浜,枝川,豊洲,東雲,有明,辰巳,潮見,青海
小松橋地区
千石,石島,千田,海辺,扇橋,猿江,住吉,毛利
東陽地区
木場,東陽
亀戸地区
亀戸
大島地区
大島
砂町地区
北砂,東砂
南砂地区
南砂,新砂,新木場,夢の島,若洲

やはり、豊洲の世帯数が伸びているようです。(あ、ちなみにごちゃごちゃしてグラフが見辛いという方は、凡例の部分をクリックするとその要素を非表示にできますよ。一つ前のグラフも[世帯数]を非表示にしています。)

大島、亀戸も伸びているようにも見えますが、地区全域において世帯数が増加しているので、特筆すべき点とまでは言えないか。

しかし凄いですね江東区。

他区を見てないので比較できませんが、東京は全体的にこういった感じで右肩上がりなのでしょうか。

将来の人口予測

将来の人口予測がありました。国勢調査から江東区の部分だけ抜き出したもののようです。

予測としては、2030年までは人口は増えると。

住戸の供給過剰を無視して人口増減だけを見るのであれば、今から10〜15年の間はマンション・アパート需要まだまだ期待できそうです。

・・住居の供給過剰と言ってみましたが、今後も新築物件がどんどん建てられているのでしょうかねぇ。加えて、既に築30年以上(もっとかな?)のマンション・アパートについては、建て替えも視野に入ってくる頃合いかと思いますが、全ての案件について建て替えが選択されるとも思わないし、、、本当に供給過剰(と言われている)状況は続くのでしょうか。

※ 以降で、「分譲、および賃貸マンションの建設計画の届け出戸数」を紹介しています。

参考:トップページ/区政情報/統計・資料/統計表/国勢調査 > 平成22年国勢調査 6.人口等の予測(57.5 KB)

江東区内の全マンションに係る概況

PDFに調査結果と分析について特徴や傾向がまとめられていますので、そちらをご覧いただければと思いつつ、面白いなーと思った点を書き出してみました。
※ 2015年3月のデータになります。

ところどころスキャンされた部分がかすれて味わい深い仕上がりになっていますが、内容はとても有用なものだと思われます。

参考:トップページ/区政情報/統計・資料/マンション実態調査報告書/マンション実態調査報告書(平成27年3月)

第Ⅱ章 江東区内の全マンションに係る概況(2.8 MB)

※ 以降、小見出しにページ数を記載していますが、資料内のページを記載しています。

P11|マンションストック数

「マンションの定義」と合わせて件数。

種別 定義 件数
分譲マンション
  • 3階建て以上
  • 6戸以上
  • 耐火・準耐火構造の非木造建築物
  • 区分所有された建物
1,271件
賃貸マンション
  • 3階建て以上
  • 6戸以上
  • 耐火・準耐火構造の非木造建築物
  • 区分所有された建物
2,461件
公的賃貸住宅
  • 公的機関により供給される賃貸マンション
547件

ということのようです。

これが多いのか、少ないのか、、近隣の区のデータについても調べてみても面白いかも。

P12|地区別マンション種別ストック数

亀戸地区が最も多く、710件、続いて白河地区の604件、富岡地区が518件。以降5地区が400件台。
どの地区でも分譲より賃貸の数が多いが、豊洲地区の約半数は都営・区営。

亀戸、マンション数圧倒的に多いですね。

どうせ古い建物が多いんでしょ・・・と思いきや、次のページを見てその考えが改めさせられた。正直、私の周りで亀戸に居住することを進めてくる方は全然いらっしゃらないんですがね。実態としては比較的新しいマンション・アパートも多い様子なので、密かに人気があるのかも。

スカイツリー効果なんでしょうか。

あともう1点、白河地区の世帯数は少ない方なのに、マンション件数が多いですね。戸数の少ない小ぶりマンションが多いのかな?

P13|地区別築年数区分別ストック数

分譲マンション:
築20年未満 56.9%
築20〜30年未満 15.4%
築30年以上 25.9%
豊洲地区、白河地区、亀戸地区で築15年未満の割合が多い
賃貸マンション:
築20年未満 52.0%
築20〜30年未満 26.3%
築30年以上 14.0%
豊洲地区、白河地区で築15年未満の割合が多い

P18|災害危険度の高い地域におけるマンションの分布と特徴

江東区北部(亀戸・大島・砂町)、特に荒川近辺に総合危険度の高い建物が多く、マンションについても昭和56年以前に竣工したものも同地域存在している

総合危険度とは、建物倒壊や延焼の危険性を表した指標らしい。
参考:地震に関する地域危険度測定調査/東京都都市整備局

ランク5が危険度最高ランクとのことですが、「江東区北部(亀戸・大島・砂町)、特に荒川近辺」には6区画ありますね、ご注意ください(謎)

P19|規模別(戸数規模別)マンションの分布と特徴

分譲マンション:
規模の大きなマンションは南部に、規模の小さなマンションは北部にそれぞれ集中
賃貸マンション:
40戸未満の小規模な物件が多い

P29|江東区のマンション開発動向

分譲、および賃貸マンションの建設計画の届け出戸数は、平成23年の約6,500戸から毎年徐々に減っているものの、平成26年になっても年間4,000戸以上が建設されています。

戸数です、戸数。

※ 印刷されたグラフしかなかったので、数値は見た目で読み取ったものです。ご注意ください

まず、建築計画の届出は条例で決まっているようなのですが、「マンション」の定義に注意しておかなければなりません。恐らく「地階を除く階数が3以上であること。住戸の数が15戸以上であること。住戸の数の半数以上が世帯用住戸であること。」を満たした建物のことだと思うのだけど、、このあたりで確認してみてください。

要するに、今まで表示してきたグラフなどと定義が異なる可能性があります。

2007〜2008年の変化が凄い。リーマンショック?それはそうと、直近のデータ見てみたいですね。まだ減少続いてるのかしら。

P30|江東区の特徴とマンション開発の今後の想定

これは重要そうな考察。

江東区の人口は増加を続けており、平成31年には約52万人〜と増加することが予測され、地域別には規制市街地の形成されている深川、城東地域の人口は微増、新市街地の南部地域の人口は今後も増加を続けることが予測されている。年齢構成については高齢人口が増加する一方で、全国的な少子化減少に反して年少人口も当面は増加が予想されている。
(中略)
住居系、商業系の土地利用が増加し、工業系の土地利用は減少傾向にあり、準工業地域に立地する工場や倉庫などの跡地にマンション供給が進んでいる。
(中略)
マンション開発に係る今後の動向については、地下鉄8号線の延伸(「豊洲〜住吉」間)があげられ、区の内陸部と臨海部を結ぶ南北交通の充実により、利便性の向上に伴い住宅立地が進むことが予想される。
(中略)
南部地域ではファミリータイプの分譲マンションが、北部地域では単身者や封の店体など小規模な世帯を対象とした賃貸マンションの立地傾向が高いとみられる。

そうそう、地下鉄8号線=有楽町線の新駅が出来る噂があるんですよね。

移動時間の短縮(例:スカイツリーから東京ディズニーランドへ)もそうですが、別の資料を見てみると、その地域の人口増加が1.4倍も見込めるらしいです(昼間人口も含む)。

実際に駅が竣工すれば、新駅近傍のマンション需要の後押しになること間違いなしですね。

参考:有楽町線の延伸計画を知ってますか?新駅はどこに? | ニュースと共に生きる
参考:地下鉄8号線(豊洲~住吉間)延伸について|地下鉄8号線延伸促進シンポジウム

第Ⅲ章 分譲マンションの現況(2.2 MB)

P39|建築竣工年次別 専有面積別戸数

専有面積 40~70 ㎡の住戸が全体の 42.5%、専有面積 70 ㎡以上の住戸が全体の 42.0%と同程度の割合を占めているが、H17 以降、専有面積 40 ㎡未満の住戸、専有面積 40~70 ㎡の住戸の割合が増加し、専有面積 70 ㎡以上の住戸の割合が減少している傾向がみられる。
このことから、基本的には住戸規模拡大の傾向があるものの、住戸の多様性が増していることがわかる。

P41|戸数規模別 専有面積別戸数

戸数規模が拡大するにしたがって、基本的に専有面積 40 ㎡未満の住戸の割合が減少し、専有面積70 ㎡以上の住戸の割合が増大する傾向がある。
また、総戸数 300 戸以上のマンションでは専有面積 70 ㎡以上の住戸が 48.4%を占めており、大規模マンションでは1戸 70 ㎡以上のファミリーマンションが多いことがわかる。

70 ㎡以上の家に住んでいる方結構多いんですね、、羨ましいです。

P45|空き家率

空き家の無いマンションは 47.1%となっている。空き家のあるマンションの特徴を把握するために、築年数を分析したところ、築年数が経つにつれて空き家の無いマンションの割合が少なくなる傾向がある。
また、築年数 30 年以上の高経年マンションの中でも築年数 40 年以上になると、この傾向が顕著である。

分譲として購入した家だとしても、やはり古くなるとそこに住み続けないんでしょうか。

第Ⅳ章 賃貸マンションの現況(1.6 MB)

P85|空き家率と空き家となっている理由

空き家の無いマンションは 63.7%となっている。空き家となっている理由については、「居住面積が狭小であるため」が 31.3%、「建物が古い・設備も劣化」が 28.1%となっており、建物・設備に関する問題が空き家の原因として考えられていることがわかる。

P86|建築竣工年次別 専有面積別戸数

専有面積 40 ㎡未満の住戸が全体の 57.6%、専有面積 40~70 ㎡住戸が 31.3%を占めている。また、全年代を通して専有面積 70 ㎡以上のマンションの割合が低い結果となっている。賃貸マンションでは大規模なマンションが少ない傾向がある。

P87|戸数規模別 専有面積別戸数

戸数規模が拡大するにしたがって、専有面積 40 ㎡未満の住戸の割合が増加する傾向がある。これは分譲マンションと正反対の傾向である。

おわり

いかがでしたでしょうか。

人口が増加傾向にあり、新駅建設の可能性のある江東区、これから賃貸マンション・アパートを建てる場合、かなりの好材料ではないでしょうか。もちろん江東区は広いので、イマイチの場所もあるでしょうが、清澄白河〜門前仲町エリア近傍などに建てることが出来るのであれば、空室リスクは低いのではないかと思います。

特に、賃貸マンションの空き家理由が「居住面積が狭小であるため」「建物が古い・設備も劣化」が上位であることを信じるのであれば、例えば1Kだとしてもある程度の広さを確保しておけば、築年数が経ったとしても、ある程度戦えるんじゃないかなと思えます。現状、賃貸マンションの約半数は築20年以上ですしね。

経営という視点から見ると、決まった面積の中に住めるギリギリのサイズの間取りを詰め込んで回したほうが、儲かるんでしょうが。

はぁ、家欲しい。

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