賃貸アパート経営するなら知っておきたい生活保護受給者世帯への立ち退き料支払いは?

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妻側の親族が小さな賃貸アパートを経営しているのですが、老朽化が激しく、近年の大地震などのこともあり、何かあった時にこのままでは大家としての損害賠償義務を問われてしまう可能性があるため、解体・建替えしようということになっています。

で、そのためには、現在の入居者に退去いただく必要があるのですが、通常多くの場合は普通借家契約となっているかと思いますが、お金で解決するのが通例となっているようです。立ち退き料の支払いってやつですね。

ですが、この賃貸アパートには生活保護受給者世帯(生活保護制度の家賃扶助を受けている世帯)が入居しており、どうやらその場合、通常の入居者への退去申し入れとは異なるようでしたので、区役所の福祉事務所担当者に伺ったことをメモしておこうと思います。

生活保護制度の家賃扶助を受けている入居者への退去は、立ち退き料がかからない?

セキスイハイムの営業の方に相談してみたところ、「通常の入居者と同様に、生活保護受給者に立ち退き料を支払ってしまうと、受給者は収入の届出が必要で、場合によっては生活保護の受給停止になっちゃうかもしれない。区役所の担当者に一度相談するべき」というアドバイスを受けたので、言われた通りに区役所の福祉事務所担当者に相談してみました。

(届出の義務)
第六十一条  被保護者は、収入、支出その他生計の状況について変動があつたとき、又は居住地若しくは世帯の構成に異動があつたときは、すみやかに、保護の実施機関又は福祉事務所長にその旨を届け出なければならない

生活保護法

転居先で発生する敷金について

転居先で賃貸借契約する際の敷金(保証金)については、賃貸借契約した際に預かっている敷金(保証金)と相殺とする。

転居先の敷金(保証金)が預かっている金額より低く、差額が生じた場合その差額分は直接受給者に返却し、受給者に届出をしてもらう。

転居先で発生する礼金について

転居先が礼金が必要な物件であっても、生活保護制度の家賃扶助額上限(自治体によって違う。よね?)、正当な金額の範囲内であれば、区から支給される。

転居先で発生する仲介手数料について

ほぼ確実に仲介手数料も発生してくると思いますが、こちらについても礼金の扱いと同様、正当な金額の範囲内であれば、区から支給される。

転居先で発生する各種保険の掛け金について

火災保険(家財保険/借家人賠償責任保険)や、家賃保証会社を利用する際の掛け金については、礼金の扱いと同様、正当な金額の範囲内であれば、区から支給される。

引越し費用

通常引越し業者を利用することになると思いますが、大家と業者間で直接契約し、引越しに伴う費用を支払う。

まとめ

ということで、立ち退き料=引越し費用だけということになりそうです。(ほんとに!?)

追記:2017/2/21

転居先で発生する鍵交換代金について

忘れてました。

鍵交換代金はオーナー負担になるようです。

また、前述の諸々は負担してはくれますが、上限代金が決まっていてそれを超える分はオーナー負担になるそうなので、必ずしも「区が負担する」と言ってくださった項目の全額を払っていただけるようではなさそうです。

まぁ、どこまで退去に対して大家側が面倒見てあげるのかにもよるとは思いますが、引越し費用以外にも転居先の内見とか、区役所にいって住民票を何部か出力してもらったり〜云々、細々した費用が実は掛かりますので、そのあたりの雑費は見込んでおいた方がいいと僕は思います。

区・・・というか自治体毎に差があると思いますので、あくまで一例として、参考いただければと思います。あ、それとまだ調べただけで、実際に上記で全て立ち退きが完了したわけではありません。

入居者と立ち退きで揉めそうなら弁護士に相談

現時点で揉めそうな様子は無いのですが、入居とのやり取りを最初から弁護士に面倒見てもらう方法もあります。

セキスイハイムさんの紹介である弁護士事務所の金額感を伺ったのですが、1世帯15万からとのこと。

相場がどうなのかまでは調べていませんが、それに加えて立ち退き料(家賃3〜8ヶ月分 ※見込み)が掛かるということでしたので、世帯数によってはかなり大きな金額になりますね。

賃貸建物の不備による大家の損害賠償義務

冒頭で書きました賃貸建物の不備による大家の損害賠償義務についてもちょっとメモを。

判例を引用しておきます。

「大地震で賃貸住宅が被災し、入居者が被害を被った場合の、
「オーナーの責任について教えてほしい。物件が損壊し、入居者の方が亡くなったり、怪我をされたりしたら、オーナーは責任を問われるのでしょうか?」

とのご質問です。

このことに関しては、たびたび引用される判例があります。

「神戸地裁平成11年9月20日判決」です。

阪神・淡路大震災によって賃貸マンションが被災、1階部分が押しつぶされ、複数の入居者が亡くなった事件について、地震だけでなく、「建物の瑕疵」もこの事件に「寄与」したと裁判所が判断、瑕疵があったとされる建物の所有者、すなわちオーナーにも、多額の損害賠償義務が課されました。

ちなみにその額は、1億2千万円を超えています。

大地震で入居者に被害!そのとき、オーナーさんの責任は? その1|賃貸経営マガジン編集長のブログ「オーナーズ・スタイル こぼれ話」

恐ろしいですね、一刻も早く解体をせねばという気持ちでにさせられますが、入居者の方のご都合もふまえてうまく話を進める必要があります。

ふと、大家の皆さんはどうされているのかと思い、オーナーのコミュニティサイトでの書き込みを見たのですが、施設賠償責任保険(施設所有者賠償責任保険)に入っているようです。火災保険同様に必須ともいわれているようですね。

約款を見ていないので保障の範囲を把握をしてはいませんが、「安いからとりあえず入っとけ」的に掲載されていたのはこちら。

例えば住宅の所有、使用または管理に起因する事故を保障してくれる保険が月額220円からあるようです。
参考:楽天の保険: 個人賠償責任事故補償プラン – 楽天PINKサポート

安いですね。

ま、、、親族の賃貸アパートは保険など入っているかどうかは把握していないですが、保険入っているかどうかに関わらず何かが起きてしまったら嫌ですからね。いずれにしても至急対応しなければなりません。

あ、あとこちら後日改めて読んでみようと。
参考:ボロ物件の保険の入り方~将来のリスクを軽減する火災・地震・施設賠償責任保険【雨漏り-2】編~|不動産投資の健美家(けんびや)

大家業をするには多くの法律を知っておく必要がある

事業なので当たり前、、ですね。

退去に係る部分は入居時の契約によって決まりますからね、とりあえず入居者付けることが最優先だから後で調べればいいや・・とか甘くは無いですね。

例えば借地借家法。

第三章 借家

第一節 建物賃貸借契約の更新等

(建物賃貸借契約の更新等)
第二十六条
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の一年前から六月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。
2  前項の通知をした場合であっても、建物の賃貸借の期間が満了した後建物の賃借人が使用を継続する場合において、建物の賃貸人が遅滞なく異議を述べなかったときも、同項と同様とする。
3  建物の転貸借がされている場合においては、建物の転借人がする建物の使用の継続を建物の賃借人がする建物の使用の継続とみなして、建物の賃借人と賃貸人との間について前項の規定を適用する。
(解約による建物賃貸借の終了)
第二十七条
建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。
2  前条第二項及び第三項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。
(建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件)
第二十八条
建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人(転借人を含む。以下この条において同じ。)が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。
(建物賃貸借の期間)
第二十九条
期間を一年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
2  民法第六百四条 の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。
(強行規定)
第三十条
 この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

借地借家法

上記は普通借家契約に該当する部分だと思いますが、他にも定期借家契約に該当する条文ももちろんあります。勉強しないとなぁ。

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