賃貸併用住宅 図面確定後にやった5つのこと。遂にアパートローンの実行へ。

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賃貸併用住宅を建てるために進めてきた旧アパートの住人の方々の立ち退きが3月に完了してから2ヶ月以上が経ちました。

その2ヶ月以上の間、何をしていたかというと

  1. 建築確認申請
  2. アパートローン銀行面談
  3. 旧建物の解体
  4. 金消会
  5. 不動産屋選び

このあたりを進めていました。誰の役に立つのかわかりませんが、メモを残しておきたいと思います。

1.建築確認申請をして建てる許可を貰う

図面が確定したとはいえ、まだこれで建築できるということにはなりません。自治体による建築確認(申請)が必要です。

建築確認申請とは?

建物を建てるときは、設計ができましたら工事をする前に、建築課に「確認申請書」を提出して、その設計が「建築基準法その他関係法」に適合しているかどうかの「確認」を受けなければなりません。

建築確認申請|江東区

というもので、建築基準法以外では東京都で言うと庇が付けられなくなった(窓先空地の話)東京都安全条例とか、消防法(この窓にシャッターがついていると消防隊が入ってこれないのでとってください)とか、そういった関係法案に適合しているかのチェックがありました。

もちろんこのへんはハウスメーカーさんが全部手続きしてくれますので、私は待っていただけですけど。で、この建築確認申請が終わると証明書(確認済証)をもらえるわけですが、この証明書が銀行さんに融資証明書を発行してもらうのに必要になってきます。

確認には時間がかかるので、インテリア以外の部分が決まった段階で申請をしていたかと記憶しています。

2.アパートローンの銀行面談と事前審査

事前にハウスメーカー担当者経由で詳細な状況をお知らせしていましたが、面談では収入状況、資産、担保、担保の権利関係、利回り(賃貸併用住宅なので)、etc…など再度細かく確認をされます。

そして、どういったローンを組むのか、借り入れ金額はいくらにするのか、団体信用生命保険はつけるのか、ということを決め、事前審査を進めてもらいました。
※ 書類が事前審査ってなってたけどこれ所謂本審査って言われるやつかもしれません。この次は審査ではなく本申込になるので
※ アパートローンは「団体信用生命保険がないし区分登記しても住宅ローンにした方が良い」と様々なサイトで言われていますが、鵜呑みにせずに試算した方が良いと思います。

審査を進めるにあたり、当然いくら借り入れするのかが必要な情報になりますので建築費を確定しておかなければなりません。図面が Fix したということは総工事費はわかっているかと思いますが、これはインテリア費用も含めた金額が算出されている必要があります。
※ 与信に自信があれば(謎)最終的に建築費が審査時の金額を上回らないような金額で本審査に進めてもらう形にすれば、確定しておく必要は無いと思います。

インテリア費用、例えばで言うと「エアコン」もその一つになりますが、3月末はエアコンのパンフレットがくしゃくしゃになるくらい目を通しましたし、何ヶ月も掛けて調整してきた図面がもう変更できなくなると思うと必死に見直したり、3月は立ち退きと合わせてなかなかハードな月でした。
※ エアコンに関してはローンに組み込まずに完成後にとりつけてもいいですけどね。
※ 金銭消費貸借契約会(通称:金消会)前であれば借り入れ金額変更は可能ですが、その都度銀行側の審査が必要になります。

もう一点、団体信用生命保険をつけるのであれば医師の診断書が必要でしたので、これは別途病院に罹り診断書をもらいました。

尚、住宅ローンではなく、何故アパートローンにしたのかという話はいずれどこかでまとめます。

3.旧建物の解体はローン実行前から開始

まずはアパートローンの融資証明書が必要

旧建物の解体は立ち退き完了後まもなくの4月から開始され、2ヶ月間実施しました。そして、アパートローンの契約を行う金銭消費貸借契約会(通称:金消会)は、5月末に実施しています。

・・・あれ?解体費用はどうしたの?ということになりますが、解体は(アパート)ローンが実行される前提で4月から着手されました。

その「ローンが契約される前提」を証明するものとして、融資証明書というものがあります。銀行のローン審査が完了してOKがもらえた段階で、建築確認申請完了の証明書があれば銀行さんに融資証明書を発行してもらえます

この融資証明書をハウスメーカーさんにお渡しすると、「お金の目処はついた(ホッ)」ということで解体に着手してるのですが、ここでNGだった場合に既に解体屋さんに現地視察とか工事段取りとかつけてもらっていたので、色々と面倒(申し訳ないという気持ち的な意味で)なことになったでしょう。

古い建物は解体着手後も安心できない

これでやっと賃貸併用住宅を建てられる!

・・・と、まだこのタイミングでは安心はできません。

古い建物の場合、解体時にアスベストが出る可能性があります。

アスベストは最終的に2006年まで使用されていたみたいですので、建てらた時期を考えるとアスベストが出てきてもおかしくありません。

  • 1975年(昭和50年)10月1日:5重量%を超える石綿の吹付け原則禁止
  • 1995年(平成7年)4月1日 :1重量%を超える石綿の吹付け原則禁止
  • 2004年(平成16年)10月1日:1重量%を超える石綿含有建材、摩擦材、接着剤等、10品目の禁止
  • 2006年(平成18年)9月1日:0.1重量%を超える石綿含有製品の禁止

アスベストっていつまで使用されていたの? | | よくあるご質問 | サンキョウ-エンビックス

もちろん、事前に壁の一部を剥がし、構造体にアスベストが吹き付けられていないか専門機関に検査してもらっていましたが、建築時の図面が無かったり記録が乏しく、どこからアスベストが出てくるか不安でした。

結論から言えば出てきてないので良かったのですが、アスベストが出てきた場合、(レベルによっては)飛散しないような保護が必要で、保健所への届出も必要になります。そうなると、解体費用は1.5倍に、工期は+1ヶ月といったようなことにもなりかねませんでした。

工期が延びるだけならまだしも、正直お金については工面が難しい状況でした。ローンを組み直しするか、ローンが通らないようであれば、建築物の設備を減らす、サイズを小さくするなどを検討し工事費用を減額をすることになり、また建築確認申請からやり直しになってしまいます。

解体が終わるまでヒヤヒヤもんでした。

そもそもなぜ金消会を待たずに解体をするの?

なぜ金消会を待たずに解体に着手するのか、わざわざリスクのある進め方をするのか、ということについてです。

ローンの実行は建築途中に支払う中間金のタイミングで実施する必要があります。ローンを実行すれば、当然返済も開始しなければなりません。しかしながら新居が竣工するまではまだ数ヶ月先、、、返済開始出来るような経済状況であればよいですが、現在の家賃を払いつつ新居のローンの返済は難しいですよね。今回はそもそも賃貸併用住宅で借り入れも大きいので家賃収入が入らなければ到底無理です。

ですのでこのような場合、金利だけは払ってローンの返済開始を遅らせて貰います。(この金利のことを期中金利と呼びます。)

期中金利もバカには出来ないものですので、「ローンの実行〜家賃収入発生」この期間は短いに越したことはありません。

セキスイハイムさんのユニット(ラーメンボックス)工法は工場で大部分を作り上げて、クレーンをもちいて現場で積み上げていく工法になりますが、この工場での組み立て前の工場発注時に中間金が必要となりますので、自ずとこのタイミングでローンを実行するのが一番期中金利を小さくする(節約する)ことのできるタイミングということになります。
※ 金額の大小やエリアなどで中間金の必要なタイミングは違うかもしれませんのであくまでご参考程度に

セキスイハイムさんにお願いしようということを決めた時に期中金利のことなど1ミリも考えていなかったわけですが、工期が短いユニット(ラーメンボックス)工法というというのは期中金利にも非常に有効なんですね。

4.金銭消費貸借契約会

問題なく解体が進み、そろそろ終わりに近づく頃銀行さんにてローンの契約(金銭消費貸借契約会)を行いました。

人ぞれぞれだと思いますが、私達の場合は担保提供者が別にいたため、我々夫婦に加え親族も参加しました。ローン契約者への説明と担保提供者への説明が必要な内容、作成する書類は別々なのですが、銀行さん側は3名(うち1名は司法書士事務所)の方で対応してくださり、1時間程度で終了しました。

よく(住宅ローンの話ではありますが)3時間かかるとか半日掛かるとか耳にしますが、1分も待たされること無く凄い手際でした。

5.賃貸の仲介に入ってもらう不動産屋選び

これは知り合いの不動産屋がいるわけではない我々としては非常に難航するかと思いきや、すんなり良い不動産屋さんを探し出すことに成功しまして、専任媒介でお願いしようと考えています。

これもいずれどこかでまとめようかと思いますが、何点か。

  • サブリース契約は必要ない
  • 大手が良いとは限らない
  • とはいえ、昔からやっている地場のところが良いとも限らない

大手は所々で間接費などを持っていかれるのでオーナーへの入りが少ないです(=広告費が高い)。また、空室を警戒しすぎて家賃設定が消極的です(これが悪いとは言わない)。

昔からやっている(それなりの年齢の方がやっている)不動産屋は、なんというかそれなりです。相場に疎い、最近の設備について知らない、などなど。既に解体したアパートを仲介してもらっていた不動産屋はまさにそんなイメージのところでした。契約書を見る機会がありましたが部屋によってフォーマットが別々だったりもして、えぇ、とにかく非常に残念なところでした。

おしまい

まだまだこの後も大きなイベントはありますが、ローン審査を無事に通過したことと、金消契約=中間金の支払いが終わったので、まずは一安心です。特に融資が受けられないと、「・・・立ち退きしてきた意味とは?」ということになり、さらに、検討してきた図面もお金を払って夢を語って終わるという謎の思い出しか残りませんからね。

ちなみに、銀行さんに言われましたが私みたいな資産がない人がなかなかアパートローンに手を出さないみたいですよw担当者に「年齢から考えると当然ではあるのですが」と必死にフォロー入れられたのはいい想い出です。

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